华银天鹅湖国际生态城乱象丛生，购房者权益谁来保障？

魏女士表示，若开发商未能主动妥善处理她的退房要求，她将不得不与华银地产进行法律诉讼。

华银集团在涞水新城旗下举办表彰大会，庆祝两天内售出260套房源之际，其另一重点项目——华银天鹅湖国际生态城却频繁遭受延期交付的质疑。而且，该项目在未取得预售许可证的情况下，提前销售并承诺包租返利，这些做法同样给购房者带来了困扰。

北京商报记者经过调查发现，时至今日，原本计划在今年年底交付的住宅项目几乎未见动工迹象，更令人担忧的是，开发商甚至承认华银天鹅湖产权骗局，截至目前，已售出的项目尚未取得预售许可证。此外，开发商之前向购房者承诺的“首付即房款”、无成本养老等优惠措施，如今都已沦为泡影。

承诺：“首付即房款”

现实：房子没网签还得补尾款

华银天鹅湖国际生态城的开发商是河北华银房地产开发有限公司，简称“华银地产”，该公司属于华银基业集团。根据官网信息，该集团以产业运营为重心，主要致力于创新型城市运营，同时涉及投资资本运营、互联网金融、商业及酒店运营管理以及旅游产业开发等领域。该集团旗下有多个代表项目，包括占地65平方公里的华银（天鹅湖）国际生态城和175平方公里的涞水新城等。

华银天鹅湖国际生态城在售的组团涵盖了金海岸、金峪谷以及西山廊桥等，这些组团中的建筑类型多样，包括别墅、洋房和公馆等。特别值得一提的是，西山廊桥是华银天鹅湖项目的第三期工程，其规划中包含了A、B、C、D四大区域。在这里，您可以购买到拥有70年产权的叠拼别墅和洋房产品。

魏女士曾以为购置养生宝产品能讨得实惠，岂料最终却陷入了一场巨大的骗局，对于交房一事更是毫无期待。提及此事，她不禁感慨万分，那是发生在三年前的12月，北京的寒风刺骨。彼时，她向北京商报记者述说了自己购买华银天鹅湖国际生态城的遭遇。

魏女士透露，养生宝作为华银天鹅湖国际生态城在2014年率先推出的“盈利型商品房”置业模式下的养老投资项目之一，除此之外，该模式还涵盖了安居宝和盈利宝这两种养老投资产品。

魏女士所提供的宣传册《华银天鹅湖国际生态城养生财富宝典》揭示，该盈利型商品房的独特模式在于将增值收益让渡给消费者而非开发商。这一模式以金融工具为支撑，依托养老服务和旅游客栈经营作为盈利途径，从而实现超低的总房价。在6至9年的协议经营期内（包括交房时间），业主将获得返利，并且无需继续支付按揭贷款。该房产总价高达110万元，仅需支付30万元即可购得。华银地产进一步表示，此模式一举解决了养老产业投资难题，同时亦妥善安置了北京地区的养老人口。

华银天鹅湖国际生态城养生财富宝典宣传册

魏女士表示，由于被华银地产养老定位产品的返利和增值服务所吸引，并且考虑到自己对于养老住房的实际需求，她在2015年年底，决定购买西山廊桥C区的127平方米洋房作为养老居所。随后，她与华银地产签署了《商品房预定合同》以及相应的精装修协议，并支付了33万元的预付款，其中包含321256元的房款和8744元的装修费用。开发商当时向魏女士保证，按照“首付即全款”的原则，即在房屋落成后，只需将六年的房屋使用权移交给第三方经营管理公司进行租赁经营，便无需再支付剩余的房款。

所谓返利包租，是指开发商在出售住宅时与购房者达成协议，约定在房屋售出后的一定时间内，由开发商作为代理人负责出租，并利用这段时间的租金来抵消部分购房款或者支付一定的租金回报。

看似划算的购房买卖，却未能让魏女士等一众业主如意。魏女士回忆，按照既定计划，该房屋应在2017年12月31日完成交付，并在2018年年底完成精装修。但截至2018年11月底，C区几乎未见施工进展。更令她忧虑的是，开发商在过去三年中未曾进行网签操作。此外，目前项目的施工状况和规划与开发商之前的承诺存在差异。在国庆节前后，开发商通知业主需额外支付一定费用，并要求以个人名义向银行申请贷款以支付剩余房款，而后续的贷款偿还将由开发商承担。同时，开发商还计划对购房者原有的购房进行调换，若不按照要求执行，将无法完成网签。

西山廊桥C区施工现场

施工人员填埋西山廊桥C区原规划水系河道

销售人员曾向我透露，房屋一旦完工，我们很快便能获得产权证，待六年租赁期过后，业主们便可随心所欲地入住，他们并未提及业主还需额外支付费用。然而，目前房屋尚未动工，网签遥遥无期。若我遵照开发商的要求，去贷款补齐剩余房款，那开发商便等于提前拿到了全部房款，而我所拥有的，除了土地之外，房屋的影子都未曾见到。魏女士如此感慨。

承诺：包租返利

现实：涉嫌违规预售

为了深入了解项目具体情况，北京商报记者陪同魏女士抵达了位于海淀区京都信苑饭店内的华银天鹅湖项目接待处。

周日清晨，9点钟整，一辆满载20多位看房者的班车从接待中心启动，目的地是位于85公里外的河北省涞水县的天鹅湖国际生态城。魏阿姨向《北京商报》记者透露，华银天鹅湖项目的接待中心在周三、周六和周日都会安排固定的看房班车，只要客户提前一日进行预约，便可以免费乘坐班车到项目现场进行实地考察。

在北京的接待中心，记者邂逅了一位同样遭遇不幸的业主黄女士及其女儿。

2015年7月，黄女士同样选购了西山廊桥D区的127平方米养生宝产品作为晚年居所。该房产为期房，包含装修期，预计在2018年底交付。开发商承诺“首付即全款”，并提供售后包租服务。唯一区别在于，黄女士在几个月前支付的预付款是30万元，且房屋装修完毕后，她将拥有8年的运营权。黄女士透露，近期她同样收到了开发商打来的多起电话，这些电话内容主要是催促她缴纳剩余的房款，并敦促她尽快办理剩余房款的相关贷款手续。

不少业主与魏阿姨和黄女士相似，也购买了养生宝产品，但他们手中通常只有《商品房预售合同》、相关的装修协议和预付款的收据，除此之外，没有其他书面文件能够证实开发商的返租承诺。而且，还有一部分业主甚至没有商品房预售合同。

当时我觉得这个项目挺可靠，支付款项后并未对此事过分关注。一方面，我们并不急于入住养老房；另一方面，考虑到华银天鹅湖项目规模庞大，开发商不太可能轻易携款潜逃。

值得注意的是，在西山廊桥的多区域建设进度缓慢、未承诺具体的网签日期的情况下，该项目多个区域涉嫌违规预售的问题已逐渐显现。

抵达河北涞水县华银天鹅湖的售楼部，北京商报记者在与开发商的销售人员交谈中得知，目前可供选购的房源包括A区的联排别墅和B区的多层住宅，而C、D区的房源则暂时不予以推荐。此外，关于西山廊桥养生宝项目的售后6至8年包租服务，这是2017年之前的购房方式，而今年则仅提供一次性全额付款或“30%首付加银行贷款”两种支付方式。

此外，记者从销售人员那里得到信息，指出西山廊桥B区并未持有预售许可证。该许可证的发放预计将在2018年年底或2019年初实现。尽管如此，销售人员透露，B区的预售许可证发放被暂时搁置，主要由于河北省实施的停工令所致。但他们强调，预售许可证的发放只是推迟，并非取消，因此购房者可以安心选择购买房产。

三名业主向北京商报记者指认所购房屋位置

魏女士向北京商报记者透露，今年10月，她曾就西山廊桥的销售资质问题拨打了涞水房管部门的电话。当天，负责接听电话的工作人员告知她，除了A区已经获得了预售许可证，B、C、D三个区域都尚未取得预售许可，因此不符合销售的条件。尽管西山廊桥在2018年12月之前尚未获得预售许可证，但它却在2015年就将C区和D区的房源出售给了魏阿姨和黄女士。

针对项目预售及网签等相关事宜，北京商报记者拨打了涞水房产管理部门的电话，但截至稿件完成时华银天鹅湖产权骗局，尚未收到任何回应。

随着对这个项目的深入了解，魏女士愈发感到自己被欺骗了。先前她被告知房屋竣工后不久就能拿到房产证，然而现在看来，这不过是夸大其词的虚假承诺。由于缺乏预售许可证，何时才能进行网签呢？若不进行网签，又怎能获得房产证呢？每当想到自己购买的养老房，魏女士的心情便变得既焦虑又愤怒。

值得一提的是，在2014至2017年间，西山廊桥养生宝产品曾实行售后包租模式。而目前，华银天鹅湖项目的另一在售组团——金海岸公馆，自2018年初起亦启动了售后包租政策，并向购房者作出了按年返还利益的承诺。

销售人员介绍，购房者在购置公馆式住宅时，有选择一次性全额支付或支付30%首付款并借助银行贷款的两种方式。支付首付款后，购房者需承担十年的贷款。一旦贷款审批通过，从次月起，开发商将在业主每月还款之前，将等额的款项转入购房者的账户，这个过程将持续到十年后的贷款全部还清。除此之外，开发商还保证将对购房者实施十年累计5%的返利政策。

承诺：房贷由开发商等额贴补

现实：业主担忧没了房子又背贷款

尽管项目未能依照先前与业主所达成的口头协议按时推进，但华银地产并未停止对业主催收房款及敦促办理贷款的举措。

西山廊桥宣传板及位置指示牌

业主们表示，开发商提出，若要完成网签并领取养生宝项目房产，业主需额外支付一笔款项，以确保首付达到30%的贷款要求，并需向涿州华夏银行或建设银行申请十年期限的住房贷款。开发商进一步说明，一旦个人贷款申请被批准，业主无需担心还款问题，因为开发商将负责每月等额偿还房贷。销售人员透露，西山廊桥B区预计将在明年一月份取得预售许可证。届时，随着楼层的升高，银行将开始提供贷款服务。选择十年期贷款的原因在于，该房屋购买者需等待两年后才能收房，并且之后还有八年的租赁运营期。

然而，不少业主向《北京商报》记者透露，他们对开发商所许诺的“等额贷款补贴”持怀疑态度。“我们已支付预付款超过三年，开发商承诺的交房日期并未实现。如今，他们又提出购房者的贷款将由开发商等额补贴，但这样的承诺万一再次落空，我们岂不是和那些长租公寓的租客一样，既没得到房子，又背负了巨额贷款。”

除了开发商信誉缺失这一关键因素对业主贷款决策造成影响之外，实际上，贷款年龄和资质的不达标，同样成为了限制部分业主贷款申请的另一个重要障碍。在养生宝小区的业主群体中，有许多是已经退休或即将步入退休生活，他们为了晚年生活而购买养老住房的年长业主。

据调查，银行在确定借款人的还款期限时，通常依据借款人的年龄来计算。借款人年龄较轻时，其贷款期限相应较长；而年龄增长，贷款期限则相应缩短。一般而言，银行规定的贷款期限是借款人年龄与贷款年限之和不超过65年。对于十年期贷款来说，已有部分养生宝业主遭遇年龄超出贷款规定和可申请贷款年限不足十年的困境。

魏女士退休多年，她向《北京商报》记者透露，面对她这类无法贷款的超龄业主，开发商提出的对策是对房产进行过户，以子女的名义申请贷款。然而，这等于是让我的子女承担银行的债务，将来他们在购房时将不再享有首套房的优惠条件。因此，我坚决不会同意房产更名。

承诺：退房回款期一年

现实：销售人员承认开发商挪用资金拿地

实际上，尽管房屋预订已久却始终未能动工，这一状况已导致西山廊桥B、C、D三区的购房者心态发生了转变——部分业主在面临“选择贷款网签还是退房索赔”的两难选择时，选择了保持沉默，尚未明确表态；然而，以魏女士为代表的大部分业主，在重新评估了这笔房产交易之后，已下定决心退房并要求赔偿。

魏阿姨加入养生宝业主退房微信群

该吴姓业主透露，依照开发商的规定，他在九月份递交了退房申请，然而时至今日，即12月2日，他仍未接到华银地产的任何回复。而且，开发商的销售人员在与部分业主交流时指出，即便同意退房，也仅能退还预付款，并且这笔款项将在一年之后才予以归还。至于延期返还款项的原因，据称是“开发商目前资金紧张，之前已经购置了海南及白洋淀的地块”。

魏阿姨毅然决然地加入了退房队伍。开发商白白浪费了三年时间，用掉了33万元的预付款，而她的房子却依旧无影无踪，目前仍是片空地。她的唯一要求便是退房并索要赔偿。魏女士表示，若开发商对她的退房请求置之不理，她将毫不犹豫地与华银地产对簿公堂。

实际上，针对房产纠纷的解决，西山廊桥的一些业主已经将起诉华银地产的计划提上了议事日程。魏女士透露，目前已有两户业主向法院提交了上诉的申请。

观察开发商促使业主补缴首付款并实施十年贷款的行为，可以推断出其意图是一次性筹集更多资金，这也反映出该企业资金存在短缺。在合硕机构首席分析师郭毅看来，无论是养生宝之前实行的“首付款等同于总房款”的售后包租政策，还是金海岸公馆目前推行的“售后包租并附带5%年返利”，本质上都是为了加速资金回笼，以便实现持续的开发。

北京盈科（上海）律师事务所的全球合伙人郭韧进一步强调，售后包租看似以高额回报和低风险吸引投资者购买商铺或住宅，以此加速资金周转，但实际上，开发商通过这种方式迅速获取现金。“若开发商的售后包租主要是为了融资而非销售房产，那么这种行为可能被视为非法吸收公众存款，开发商需承担相应的刑事责任。”

郭韧指出，《商品房销售管理办法》中明确指出，开发商禁止进行返本销售或以其他方式变相返本销售商品房。该开发商所实施的售后包租及承诺返利的行为，明显违背了这一规定，因此他们可能会遭受行政处罚。

关于业主们提出的问题，北京商报记者拨打了华银的相关电话，但截至稿件完成时，尚未收到任何回应。

完

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