中国人去年在美国购房成交额创新高，常见问题解答来了

中国成为美国海外购房者中的主要力量，去年他们的购房总金额达到了317亿美元，这一数字较前一年的273亿美元增长了16%，同时也超过了前年的286亿美元，创造了新的历史记录；购房套数也超过了4万套，继去年出现下滑后，再次向历史最高记录发起挑战。

自今年3月底往前推算的12个月内，中国消费者在美国的支出高达286亿美元，这一数字主要用于购置住宅物业，较去年同期增长了30%，并且这一数额超过了位居第二的外国买家群体——加拿大人，是后者的2.5倍以上。与此同时，加州依旧是中国人首选的定居地。

为何众多中国购房者热衷于在美国购买物业？他们在购买过程中可能遇到哪些难题？NAREIG针对中国人在美购房的常见疑问进行了梳理，并提供了相应的解答，旨在为大家提供帮助。

1. 为什么中国人愿意在美国买房子？

a. 美国房屋产权为私有制，永久产权

中美两国在房产领域的基本差异体现在产权归属及占有形式上。在中国，住宅产权属于公有制范畴，购房者最多只能获得70年的使用权。相较之下，美国的房产制度采用私有制，且享有永久产权。一旦购置，购房者不仅拥有房屋本身，还包括其上空的天穹和地下的土地，所有这些都将永久归其所有。

b. 美国房子价格不高，甚至低于中国

目前，美国住宅的平均交易价约为163,000美元，换算成人民币约为97.8万元。这意味着，半数房产的价格都低于这个数值。相较之下，这个价格在我国众多城市中显得十分亲民。以相同的价格，在美国购得房产的面积可能比中国大出三倍以上。换句话说，仅需中国购房成本的约三分之一，就能在美国同一区域购置一套宽敞的住宅。

c. 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障

美国的房地产市场历经数十年的演变与优化，现已建立起一套较为完备且成熟的法律法规体系及市场机制。以房产信息为例，在美国，这些信息是向公众开放的，有意购房者可登录政府官方网站查阅目标房产的详尽资料。在交易过程中，所有相关信息，诸如成交价格、税费、交易日期以及具体情况，均需清晰记录并上报，从而有效遏制了投机炒房行为。美国政府致力于维护房屋所有者的财产所有权，同时确保在房产买卖过程中买卖双方的合法权益得到妥善保护，整个过程体现了相对的公平、公正与透明。欲了解更多相关内容，请参阅美国房产问答延伸阅读：美国法律是如何确保外国购房者权益的？

d. 美国房产可以获得较高的租金回报率

以购置美国房产用于出租或投资，能够带来持续的房产价值增长以及可观的租金收益。

e. 美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择

美国房地产市场涵盖了多种房产形式，包括独立的别墅、并排的联排别墅、公寓以及多户住宅。这些不同的房产类型在不同的区域或城市中有所分布，且各自对应着不同的投资需求。例如，无论是为了投资、子女留学还是养老居住，都能找到几类特别适合的房产类型。

2. 没有绿卡，可以在美国购置房产吗？

美国作为一成熟的市场经济体系，对海外投资者展现出开放的态度。此外，其法律体系透明且公开，购房流程相较于其他国度来说，显得更为简便和清晰；在中国护照持有者的身份下，个人便能够购置美国房产，即便没有美国签证，亦能通过电子邮件顺利完成交易手续。

若以现金或银行存款进行交易，则不受任何限制；然而，若选择贷款按揭方式购置，则必须完成贷款相关手续，且可利用中国收入来申请美国的贷款。

3. 在美国买房是必需人到美国才能买吗？

在理论上，您无需亲自前往美国即可购置房产，然而，最理想的做法是您先亲自来美开设个人银行账户，这样您就可以使用账户中的资金来支付购房款项。即便您未能亲自来美，这笔资金也可以直接汇入产权公司，完成交易手续。

众多银行现已认可这种网络签名方式，电子邮件覆盖之处即能实现签名，无论身处地球何方，买房于美亦能轻松完成。当然，若能亲自挑选房源，那将更为理想。

4. 中国人在美国买房要些什么证件和资料？

如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。

若委托他人代为购置，则必须出具一份授权书，即委托代理书，此代理书需经过公证机关的认证。同时，还需提交护照的复印件。获得授权委托书后，受托人便有权使用委托人名下的银行账户中的资金来支付购房款项，代表签署购房合同等相关法律文件，并代为办理产权过户手续。

5. 中国人购买的房屋产权与美国人有何不同？

并无二致，均为永久的所有权，产权证明文件中明确记录了产权所有人的名字，以及取得不动产所有权的时间、地点，还包括土地的面积以及建筑物的面积等详细信息。

6. 在美国买房在中国买房程序上有什么不同？

在美国购置房产，需历经繁琐的程序，这些程序既繁杂又严格。换言之，房产转让过程中出现欺诈、违约的可能性被降到最低。尽管流程繁复，但美国的房产经纪人必须获得各州颁发的专业房地产执照，方可为客户提供买卖服务。整体而言，他们的专业水平较高，职业道德也比国内房产中介更为出色。若能挑选一位负责且资历深厚的买方经纪人，那么在其它方面你便无需过分忧虑。

7. 需要付经纪人佣金吗？

在加利福尼亚州，无论是买方还是卖方的经纪人，其佣金均由卖家负责支付，购房者无需负责佣金费用。

8. 在美国买房以后可以移民美国吗？

在美国，购置住宅与申请移民并无直接关联。外国购房者仅需出示身份证明及有效的美国入境签证，便可在当地购置房产。购房通常被视为一种投资活动，然而，仅凭购房行为并不能作为获得美国永久居留权的依据。

根据美国移民法的规定，获得美国投资移民EB-5的条件是：

在美国境内进行投资，金额需达到一百万美元，同时需确保至少能够直接促成十个工作岗位的生成。

在国家批准的低就业区域投入五十万美元资金，同时确保至少为当地新增十个就业岗位。

在获得政府认可的“区域中心”项目投资五十万美元，同时直接或间接促成了十个新的就业岗位的生成。

在美国购置房产是一项商业活动，而绿卡管理则归美国移民局负责，目前情况是，通过在美国投资购房并不能直接获得绿卡。

9. 来美国买房的基本流程是怎样的？

在美国购置房产，需历经繁琐的程序，既繁杂又严格。大多数人倾向于聘请一位资深的房产经纪人，由他们逐级引导。在整个交易流程中，经纪人会预先告知可能出现的各种状况。

下面是来美买房的基本步骤：

1）须有中国或台岛护照和合法来美的签证；

2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）；

挑选一位已合法注册的房产中介，与其沟通购房的具体需求，并由该中介负责带领参观房屋，协助挑选合适的房源。

在提交购房报价文件并交付定金支票之后，一旦卖方同意报价并在报价文件上签署确认，购房协议即告生效，随后双方将进入实施购房的具体流程。

若卖方对出价合约书表示认可，那么定金支票便需存入由双方共同指定的公证托管机构。该机构系一公正的中立机构，负责协助双方执行合同、处理款项并促成交易，且不偏袒任何一方。

公证托管机构对房产的所有权进行详细审查，并对所有权是否存在瑕疵以及这些瑕疵是否会对所有权的完整性造成影响发表专业意见。若这些瑕疵不会妨碍过户流程，则将通知相关双方继续进行后续的操作步骤。

即便在产权验证过程中未发现任何问题，买方仍会在正式过户手续完成前购买一份产权保险，这样一旦未来出现产权纠纷，他们可以据此获得相应的经济补偿。

若购房合同为附条件执行的合约，其中买方提出需对房屋进行查验，并依据查验结果来决定是否成交，那么自卖方接受报价合约后，买方便可以启动聘请专业人员进行房屋状况的审查。若审查结果令人满意，交易便进入最终环节——过户。若审查结果不尽人意，买方可要求卖方进行修缮。在卖方完成修缮后，双方再继续进入交易的最终阶段。若卖方拒绝修缮或买方对审查结果不满，不愿继续交易，则交易终止，并退还买方定金。

9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险；

根据合同规定的期限，双方需共同前往公证托管机构完成房产过户手续（即交易结算），买方需将款项支付至公证托管公司的账户，卖方则需签署相关产权文件，并交付房屋钥匙以及其它必要的文件资料。

过户手续（Closing）办理完毕，公证托管机构对各方资金进行清算，随后将产权相关文件提交至当地县政府进行备案。县政府在备案完成后加盖公章，公证托管公司领回原件并邮寄给买方，至此，整个交易流程圆满结束。

10. 应该买哪种房屋？

美国房地产市场提供了多样化的住宅选择，其中主要包括独栋住宅、联排住宅以及公寓式住宅。在这些类型中，独栋住宅对于投资者来说，其投资潜力尤为显著；而相比之下，公寓则往往被视为投资价值相对较低的选择。

观察美国过去三十年公寓价格走势可知，公寓在落成后其价值会逐年下降，这主要是因为美国的人工成本高昂，老旧公寓的维护需要投入大量资金，因此，那些超过20年房龄的公寓往往鲜有人问津。相比之下，独栋别墅的情况则完全不同，尽管房屋也会出现老化现象，但其所占用的土地却是永久产权，而且土地的价值还在持续上升。

此外，有必要指出，在美国，土地的权益划分具体包括地下权益（涵盖地下资源的开采权限）、地表权益以及空中权益（涉及建筑容积率和在容积限定区域内空间使用的通行权）。

11. 购买新房还是二手房？

在美国，市面上流通的住宅中，绝大多数为二手房，其比例高达市场上所有待售房屋的85%；而新建住宅则相对较少，仅占据了15%的份额。这一现象与我国大陆的房地产市场形成了鲜明对比。

在加利福尼亚州，绝大多数优质的土地已被老旧住宅区所占据。因此，新建住宅区通常位于较为偏僻的位置，占地面积相对较小。这些区域过去多用于工业或农业，许多地方靠近高速公路或铁路，存在一些特定的限制。尽管如此香港汇丰银行支票骗局，新房的设计独具匠心且实用，房屋智能化程度较高，且普遍采用现代奢华的内部装修。购房者可拎包入住，无需进行任何房屋修缮工作。新房二手房各有利弊，需要职业的经纪人帮助你权衡比较。

12. 外国人买房可以贷款吗？

美国经济及房地产市场逐渐回暖并呈上升趋势，众多中国购房者纷纷期待赴美购置房产，寻求移民投资。针对众多购房者的疑问和咨询，本文将详细阐述外国人在加州购房前应如何申请贷款，并对相关利弊进行深入分析。

HSBC银行香港汇丰银行支票骗局，这家在美国享有盛誉的国际知名银行，其贷款审批流程相当高效，通常在30至40天内即可完成。通常情况下，外籍人士的首付款需超过40%，同时需对个人的及公司的年收入以及银行存款情况进行审查。华美和国泰银行则对首付款的要求更为严格，设定了最低50%的首付款比例，虽然无需核实个人收入，但需设定每月贷款银行自动转账的月供，其审批时间也在40至50天之间。您可以选择3年、5年、7年或10年的贷款期限。该贷款的最高额度为200万美元。

自2013年起，美国加州的房地产市场异常活跃，房价持续攀升，吸引了众多购房者。在此背景下，无论是卖家还是贷款机构，对购房者的贷款申请都进行了严格的审查，尤其是对于外国买家的申请，难度更是加大。由于外国人的贷款审批周期较长，这使得在挑选投资物业时，很难以优惠的价格成交。尽管如此，为了应对这一状况，并便利中国购房者，

需留意，上述银行的流程及规定可能发生调整，在申请贷款前，请务必向银行进行咨询。通常情况下，申请贷款购房所需提交的材料比直接全款支付要多，且流程更为繁琐。建议购房者在咨询专业房产投资机构，这样能够减少不少麻烦。

13. 在美国买房需要准备哪些文件？

现金买主需要准备的文件：

1)有效的护照和签证

2)准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

3)在美国当地银行开设的帐号

如果是现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件：

1)有效的护照和签证

工作证明需由所在单位或居住地的街道办事处出具，收入证明亦同，二者均需提交至公证机构进行翻译处理。

3) 自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

4) 在美国当地银行开设的帐号

14. 在美国养房每年需要支付哪些费用？

房产税

美国各州及地区的房产税存在差异，其中加利福尼亚州的房产税率大致维持在1.25%上下。政府会对每座住宅进行价值评估，并据此确定应缴纳的房产税金额。

众多国内非专业投资者对房产税存在误区，实际上，若以1%的税率计算，意味着即便缴纳100年，房价也仅增长一倍；然而，在100年后的今天，房价至少已上涨10倍，因此房产税的影响几乎可以忽略不计。

尽管在中国尚无房产税这一说法，但房屋产权仅有70年，若将土地成本均摊至这70年，所支付的费用或许比美国的房产税还要高出许多。

房屋保险

在美国购置住宅时，人们通常还会购买住宅保险。以一栋价值五十万美元的住宅为例，其保险费用大概在每年300至500美元之间。鉴于加州地震频发，地震保险通常需要额外购买。而在其他州，尽管可能存在其他自然灾害，如龙卷风或洪水，但同样可能需要额外投保。若需贷款，银行通常会要求借款人购买保险作为贷款条件。

物业费

购买公寓或联排别墅时，一般需要支付物业管理费，这笔费用用于支付小区的公共支出，例如绿化维护、草坪修剪、环境卫生、游泳池、网球场、垃圾处理及水费等。即便是部分较为高端的独立别墅社区，也可能会收取类似的物业管理费。通常情况下，公寓的物业管理费用大约在每年3000至5000美元之间，而那些建造年代较久的公寓，由于维护成本较高，其物业管理费也会相对更贵。

维护费

若需处理白蚁问题、更换屋顶（一般屋顶的使用寿命在15至40年之间）、修剪草坪以及进行其他维护工作，相关费用将不可避免。

15. 买房后，可以找人代管吗？

若您打算将房产用于出租，面向租户，通常有两种途径供业主选择，以不亲自使用该物业。一方面，业主可以将房产委托给专业的房产经纪人，由他们协助挑选条件较为优越的租户，从而降低未来可能遇到的麻烦租户带来的困扰。租金通常为年租的8%左右；另外，若涉及法律问题，需聘请律师或专业机构驱逐租客，此类管理服务的费用通常占租金的5%至8%。北美购房网在美国设有物业管理机构，能够协助您进行物业的管理。

16.在美国买房被骗，有这种事发生吗？

通常情况下，美国的房产交易严格遵守法律，主要采用经纪人制度，特别是公证公司对资金和关键文件的监管，使得骗局发生的可能性极低。在合同确认后，经纪人会设立一个由close律师负责监管的账户（该账户受州房产委员会的监管，资金不得随意挪用，故而安全性极高），购房者只需将款项转入此监管账户即可。

在操作过程中，务必要求经纪人开设监管账户进行汇款，切不可将款项直接转入任何个人账户。

17. 外国人出售美国房产需缴所得税吗？

住房的拥有能为居民家庭带来稳定的保障，为了达到这一目的，美国制定了一套较为完善的住房政策。在这一政策中，所得税、产权持有费用以及住房贷款利率共同构成了美国房地产市场稳健发展的关键税收策略。

在加利福尼亚州，外籍人士若出售美国房产，必须支付所谓的“资本利得税”，即所得税。该税由联邦及州政府共同征收，税率约为25%。以一例而言，若某人购入房产时花费80万美元，转手时售价为100万美元，其利润为20万美元。这20万美元的利润需缴纳25%的税，即5万美元。

20万乘以25%等于5万美金。该税率必须进行“预先扣除”。相关款项应在交易完成后20日内与预扣税费一同提交给税务局。此类代征税费通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责处理。若卖方未依法预先扣除该税款，将可能遭受不同级别的罚款。

美国民众在自主交易住宅时，若满足特定要求，将享有相应的税收减免，例如已婚夫妇可享受高达五十万美元的免税额度，而单身人士则可享有二十五万美元的免税额度。

因此，若在美国进行房地产投资，务必寻觅一位优秀的中介或管理团队，同时，聘请一位值得信赖的会计师负责税务申报与缴纳事宜，以规避不必要的困扰。此外，您还可以通过扫描下方二维码关注北美购房网NAREIG的微信号，无论在美国购房过程中遇到何种难题，均可随时联系我，我将竭诚为您排忧解难！