厦门二手房交易骗局：银行柜员配合中介，假意办理抵押贷款 | 深度报道

银行职员接过房产证，告诉业主，将其存入银行，申请银行贷款。 然而，业主后来发现该房产已被私人抵押给私人贷款人。

房屋过户半个月后，警方给王英打电话，告知王英出售房产出现问题，很可能拿不到500万元以上的余额。

在这次交易中，王莹自认为自己足够谨慎。 收到首付款、房子过户给买家后，她亲自将新的产权证送到银行办理抵押，以确保买家按约定从银行获得贷款并还清余额。 但她事后查到的信息是，该房子已被私下抵押给私人贷款机构。

交给银行的房产证怎么就转到了民间贷款人手里呢？ 银行柜员、中介机构、买家之间是什么关系？ 王英后来从警方处得知，二手房交易是一个早就设下的骗局。

王英卖掉闲置房后，很长时间没有收到余款。

一场表演”

王英的家位于厦门市思明区。 她一直想把这套183平方米的闲置房产出租出去。

租客没等，买家却找上门来了。 2022年8月，一名自称华恒地产的经纪人主动联系王英的丈夫，称有买家有意买房，询问是否想卖房子。 经过协商，王英与一位名叫胡青青的买家达成了780万的价格协议。 在中介的安排下，他们见面并签订了合同。

8月16日，在一家咖啡店门口，王英见到了华恒的经纪人、另一位房产经纪人王雷，以及买家胡青青的表弟李静。 王雷告诉王莹，他曾代表胡庆庆进行过几笔房产交易，而胡庆庆目前从事短视频行业。

双方签署的《房地产买卖中介协议》显示，房屋首付款将在抵押贷款解除之日由买方向卖方支付。 此外，买方向银行申请了540万元组合贷款（公积金贷款加商业抵押贷款），贷款直接从银行转入卖方账户。 如果实际贷款金额小于申请金额，购房者必须在贷款后3天内以现金补足房款。 协议签订后，王英收到了李静的10万元定金。

协议还规定，买卖双方应在签订《厦门市现有房屋销售合同》后7日内到银行办理抵押贷款手续，并在收到新房产证之日办理抵押登记手续。 支付余款的期限为取得房产证后80天。 。 此次签约后，王英一直在与王雷就贷款转让等事宜进行接触。

8月22日，王英收到首付230万元。 办理完房产解除抵押后，几人前往光大银行集美支行办理贷款所需手续。 银行工作人员刘艳接待了他们。 王莹记得，柳岩首先拿出一份文件让买卖双方签字，里面有一些关于房屋贷款的条款。 随后，他要求她复印身份证和银行卡，并称贷款将转移到这张卡上。

王英询问银行工作人员有没有统一放贷的凭证，刘艳告诉她“现在都是电子化的，没有纸质凭证了”。 柳岩向她透露，胡青青是他们的大客户中介旅游贷款骗局，银行已经确认胡青青有贷款资格，所以她不用担心贷款问题。

王颖也有顾虑。 她曾在重庆看到过有关二手房交易诈骗的新闻：买卖双方原本约定以首付加抵押贷款的方式办理，但房屋转让后，买方私自取消贷款申请并将房屋抵押。 在其他地方兑现导致业主无法收到最终付款。

“重庆不会出现这样的情况吧？” 王英有些担心，特地向银行工作人员刘岩确认了此事。 柳岩向她保证，如果买家私下去银行领取房产证，一定会通知她。

从银行出来后，几人去了附近的鹭江公证处。 王英将财产转移到胡青青名下。

第二天，王英提出跟中介去领取新的房产证，但中介却让她直接去银行等待。 下午，王英在银行见到了王雷，两人一起将新的房产证交给了柳岩。 这期间，柳岩告诉她，她一定能拿到尾款。 他还表示，以胡青青的积蓄，即使贷款不批准，胡青青也可以给她现金。

亲自将房产证交给柳岩后，王莹以为抵押流程顺利完成。 直到后来她接到警方的电话，才意识到这笔交易是中介和银行工作人员的一场表演。

据警方立案通报显示，据王英了解，像她一样，厦门至少有20名业主陷入了该团伙的二手房骗局。

银行工作人员参加

中秋假期期间，王英接到警方电话，得知自己的房产交易出现了问题。 原来，来找她买房的胡青青只是房主。 实际业主是一名名叫赖国庆的男子，其名下多处房产的尾款均未支付。 警方告诉她，他们接到不少业主的举报，称拿不到尾款； 此外，市房地产交易中心还向警方报案称，买家胡庆庆在十天左右的时间里，先后交易了三套180多平方米的户型。 的家。

当天，王英查到的抵押信息显示，该房屋并非在光大银行集美支行贷款，而是抵押给了一家民间贷款机构。 事件曝光后，王英给特工王雷打了电话，王雷表示不了解具体情况，正在公安局做笔录，会配合警方调查。

据胡青青向警方交代，他是一家KTV的保安。 2021年8月开始，他帮助赖国庆代持房产中介旅游贷款骗局，支付给业主的房款由赖国庆转给他。 房屋过户后，赖国庆安排代理人在集美区行政服务中心大楼与贷款人会面。 抵押贷款材料通常由贷款人提前准备好。 收到的抵押贷款是胡庆庆按照赖国庆的要求转给指定人的。

赖国庆向胡庆庆承诺，房子卖掉后，将净利润的20%支付给他，余款由赖国庆支付给房主。 案发前，胡青青共持有4处房产，其中3处尚未交割。

王英后来了解到，在厦门，厦门有20多户参与诈骗，但尚未收到余款。 涉案房产均为面积180平方米以上的大户型。 根据厦门的住房购房政策，180平方米以上的房屋没有购房限制。 赖国庆通过多家房产中介找房，安排中介付首付并过户房屋，谎称去银行申请贷款，私自将房屋抵押给徐宏伟等贷款人。

警方询问笔录显示，赖国庆称，他购买多处房产的目的是炒房，而与他合作的中介人主要是济源嘉员工王雷和沈某昌。 赖国庆表示，他们在交易前通过视频看房，所得款项并未用于高端消费，而是用于支付前房主尾款以及安排其他经纪人购买新房。

为了尽快兑现财产，赖国庆没有按照正规程序等待银行贷款。 而是在房产过户当天将房产抵押给了徐宏伟介绍的“金融家”，并取得了抵押权。 贷款合同期限一般为一年，月利率为1.7%。 光大银行集美支行工作人员刘岩、民生银行集美支行沈某琴通过部分交易获利，每户收受2000元至3000元。

赖国庆表示，自己原本是一名直播主播，2021年7月开始炒房，之前招募的经纪人大多是为了处理一些对外业务，包括金融。

经纪人李静在询问笔录中称，她于2021年5月在赖国庆的公司担任主播，后来因为家里需要资金，她开始帮助赖国庆代持房产。 主要配合者是王雷等三名中间人。 一般情况下，他们的模式是拿出一套房子的贷款资金来偿还上一套房子的余额。

王英提供的立案通知书显示，针对赖国庆涉嫌合同诈骗案，厦门市公安局集美分局认为已构成犯罪，已立案侦查。 记者了解到，涉案房产共有26处，涉案金额达1.2亿。

事件发生后，银行组织业主协商后续事宜

“组合贷”缺乏资金监管

这个骗局本来是可以避免的。

为了降低二手房交易的金融风险，我国不少城市对二手房交易实施了资金监管模式。 交易完成后，监管账户中的资金将转入卖方账户，买方将获得房产证，确保双方“一手办理交易，一手交钱，一手交货”。

2017年，厦门市住房保障和住房管理局与中国人民银行厦门中心支行联合印发《厦门市存量住房交易资金监管办法》，委托厦门市住房房地产融资担保有限公司管理。服务中心设立窗口负责厦门市二手房交易资金监管。

基金监管遵循自愿原则。 不选择监管交易资金的，必须签署交易资金自行划转声明，并承担交易过程中产生的财务风险。

签订中介协议当天，王英担心资金安全，提出通过房产担保（即上文提到的资金监管）进行交易。 中介王雷并没有表示反对。 他只是说，如果他要办理资本监管，他会去光大银行申请贷款。

银行工作人员刘岩表示，如果此时申请购房担保，手续会比较麻烦。 王莹需要先将首付款退还给买家，然后重新签署协议才能完成交易。 王雷表示，在二手房交易中，买家通常担心付款后拿不到房子，而卖家拿不到尾款的情况很少见。 刘艳向王英保证，贷款一定会批准的。 经过两人的劝说，她最终放弃了申请购房担保的想法。

王英认为，既然自己已经到银行办理了相关手续，并在转账后亲自将房产证交给了银行，那么贷款就不会有进一步的问题了。 事实上，买家无意将房子抵押给银行，也没有实际申请贷款。 事后，她认为过户后，中介不让她一起去领取新的房产证。 大概是因为她想先私下办理抵押手续，把房子抵押给私人。

有业主怀疑涉案的两名银行工作人员是诈骗案的“同谋”。 记者从一位业主与光大银行刘岩的通话记录和聊天记录中了解到，转账后，业主和中介将房产证发送至银行，并存放在保险箱中。 随后，刘岩向业主透露，商业贷款已经预批，客户账户资金充足。 当业主发现自己被骗后，刘岩承认经纪人并没有向银行申请贷款。 而且据业主随后了解，很多代理商都没有稳定的工作，更谈不上“优质的客户和充足的资金”。

记者从当地几家房产机构了解到，如果是普通的商业抵押贷款，购房者在过户前需要向银行提交贷款申请。 只有银行预批通过后，房子才会过户到买家名下。 但组合贷款与普通商业抵押贷款不同的是，组合贷款没有前置审批流程，只有房屋转让后才能进入正式审批流程。 转账前，买家需要提供身份证、户口簿、信用报告、收入证明、公积金存款证明等材料，银行会先审核买家的贷款资格。 据代理人胡庆庆介绍，当他被安排跟随中介去银行时，银行并没有看到他的相关文件。

上述《办法》所称，现有住房交易资金是指现有住房所有人签订的现有住房销售合同中约定的定金以外的房价（包括商业贷款和公积金贷款）。买家。 集美区行政服务中心资金监管受理窗口工作人员表示，由于组合贷款中包含公积金贷款，因此无法办理资金监管。 “办理公积金贷款，必须先将房屋过户，并提交新的房产证，公积金中心才能批准贷款。” 正因为如此，涉及公积金贷款的交易无法实现买卖双方所期望的“一手付款，一手交货”。

不同城市对组合贷款的资金监管模式有不同的做法。 北京链家的一位中介告诉神翼记者，根据北京二手房交易流程，无论是按揭贷款还是组合贷款，房屋转让前，买卖双方都要到银行办理贷款手续。 。 银行同意贷款并发出贷款批准函。 只有这样才能进行转移。 “如果先转账，如果收不到贷款，就会有问题。”

厦门集美区行政服务中心设有资金监管受理窗口，但涉及公积金的贷款部分尚无法通过“一手交钱，一手送货”的方式进行监管

维权困难

二手房交易涉及多个环节。 “成功”的骗局可能需要中介机构、代理人、银行工作人员、“金融家”和其他各方的合作。

随后，业主发现有人在骗局中身兼数职。 业主提供的一份房屋所有权登记表显示，负责王英等多名业主房产交易的中介人王雷是其中一处涉案房产的“买家”，即代理持有人； 其他人既是贷款人又是代理人。

一张业主与中介王雷的聊天截图显示，当被问及贷款进展时，王雷表示，房子是在2022年7月14日抵押的，贷款会在9月5日前解除。事实上，房子已经抵押给了“金融家”。

近年来，类似的二手房销售诈骗案件在各地发生多起。 这些案件有很多相似之处：以小额首付为诱饵，利用系统漏洞或人为跳过正式程序，将房产提前转移到代理人名下。 然后私下将房产抵押兑现。 在这种情况下，业主要求收回房屋的主张往往停留在“抵押权”上。

业主们在案件调查过程中发现，拥有抵押权的“贷款人”向多个法院提起民事诉讼，要求拍卖涉案房产。 一旦房产被拍卖，业主可能很难拿回房子。

《最高人民法院关于部分执行涉财刑事判决的若干规定》第十一条第二款规定，第三人善意取得涉案财物的，诉讼期间不予追回。执行程序。 也就是说，“融资人”的抵押权是否受到法律保护，取决于涉案财产的取得是否具有善意。

江苏三发律师事务所合伙人杨东解读了二手房销售诈骗案件中抵押权人“诚信”的几个要素。 首先，贷款人并不知道欺诈行为； 其次，贷款人并无过错，即其按照行业标准行事，履行了审查义务。 第三，有对价，即贷款人获得抵押权时，确实释放了一定数额的资金。 如果抵押权人不符合“善意第三人”的条件，抵押权可能会被撤销。

涉案业主认为，抵押权人帮助赖国庆等人套现其诈骗的房产价值，并非“善意”取得该房产。 徐宏伟等抵押权人大多来自同一地区，相关银行账户有流水，与抵押权人的资金交易非常频繁。 多位代理持有人在警方询问记录中提到，在申请抵押之前，“金融家”并不了解房屋的基本情况、代理持有人的收入和信用，而抵押贷款材料是徐提前准备的宏伟 是的，无需出示任何个人信息。 一般来说，代理人可以在抵押贷款当天收到贷款。

赖国庆在一份《情况陈述》中还提到，徐宏伟等贷款人事先知情，“抵押房产的人是代理人，而不是真正的买家”。

《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条提到，行为人利用诈骗所得财物清偿债务或者转让他人的，对方当事人明知其行为的，属于诈骗行为，或者对方取得的诈骗财物来源于违法债务或者违法犯罪活动的，应当依法追缴。

目前，厦门市公安局集美分局已以涉嫌合同诈骗罪对赖国庆及涉案代理人、中介人和银行工作人员采取强制措施。

（为保护受访者隐私，文中涉及人员均为化名）